¿Qué es un contrato de arras y qué hay que tener en cuenta?

Ha llegado el momento: encontraste la casa que llevabas tanto tiempo buscando, la que será tu nuevo hogar a partir de ahora. Entonces, el vendedor te dice que vais a firmar un contrato de arras y tú te preguntas ¿qué es?

Cuando te embarcas en el proceso de comprar una propiedad, es esencial comprender todos los aspectos legales involucrados en la transacción. Uno de esos aspectos clave es ese documento, que desempeña un papel fundamental en la compra de bienes raíces y garantiza tanto al comprador como al vendedor que ambas partes cumplirán sus respectivas obligaciones.

Desde Gestilar queremos ayudarte a que entiendas qué es un contrato de arras y cuáles son las claves más importantes de este documento. 

¿Qué son las arras y para qué se utilizan?

Las arras son un concepto legal utilizado en las transacciones inmobiliarias y en otros acuerdos contractuales. En esencia, son una suma de dinero entregada por el comprador al vendedor como muestra de su intención de comprar la propiedad. Esto demuestra el compromiso serio del comprador y puede dar al vendedor la seguridad de que el acuerdo seguirá adelante.

¿Qué es un contrato de arras?

Lo primero es lo primero: responder a la pregunta ¿qué es un contrato de arras?

El contrato de arras es un acuerdo privado que se lleva a cabo entre el vendedor y el comprador de un inmueble y que sirve como garantía y reserva de la propiedad. 

Es decir, como comprador, el contrato te garantiza que la casa no se venderá a otra persona. Y, como vendedor, te garantiza que el comprador tiene intenciones serias de compra. Aunque no es necesario firmar un contrato de arras modelo ante notario, supone una garantía adicional, al informar este detalladamente de las circunstancias que concurren, así como de los plazos que puedan requerirse. 

De este modo, el comprador debe entregar una cantidad de dinero en concepto de arras para reservar la vivienda. Claro, esta cantidad se descontará del precio de compra. 

En este contrato, entre otras cosas, se estipula cuáles son las consecuencias de que una de las partes se eche para atrás en el proceso de compraventa. 

Tipos de contrato de arras

Existen dos tipos principales de contrato de arras: arras confirmatorias y arras penitenciales.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias son un anticipo que el comprador ofrece al vendedor como garantía de que la venta se llevará a cabo. Si ambas partes cumplen sus obligaciones, este anticipo se considera parte del precio total de la propiedad. Si el comprador se retira sin causa justificada, el vendedor puede quedarse con las arras confirmatorias como compensación por el incumplimiento del acuerdo.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales, también conocidas como arras de desistimiento, otorgan al comprador la opción de retirarse del acuerdo sin penalización. En este caso, si el comprador decide no seguir adelante con la compra, perderá las arras penitenciales. Sin embargo, si el vendedor es quien incumple, deberá devolver el doble de la cantidad recibida como arras.

¿Cómo redactar un contrato de arras?

Redactar un contrato de arras adecuado es esencial para evitar malentendidos y conflictos futuros. Aquí hay algunos pasos importantes a seguir:

1. Identificación de las partes: Incluye los nombres y datos de contacto tanto del comprador como del vendedor.

2. Descripción de la propiedad: Detalla la propiedad en cuestión, incluyendo su dirección y características clave.

3. Importe de las arras: Especifica la cantidad de dinero que se entregará como arras, y si serán confirmatorias o penitenciales.

4. Plazos: Establece fechas límite para el cumplimiento de las obligaciones y el cierre de la transacción.

5. Condiciones de incumplimiento: Detalla qué sucede si una de las partes incumple el acuerdo, ya sea el comprador o el vendedor.

6. Gastos: Indica cómo se distribuirán los gastos asociados con el contrato y la transacción.

7. Firma y aceptación: Asegúrate de que ambas partes firmen el contrato y lo entiendan completamente.

¿Cómo se efectúan los pagos en el contrato de arras?

El contrato de arras puede incluir dos pagos. El primero se realiza en el momento de la firma del contrato. El segundo pago, una vez que se firme ante notario y en forma de cheque conformado o bancario. 

El plazo máximo que establece la ley para formalizar la compraventa de una vivienda después de firmar las arras es de 6 meses. Aunque este plazo se puede prorrogar si hay motivos justificados y ambas partes están de acuerdo. 

¿Qué cantidad se establece para realizar el acuerdo?

La cifra exacta que se debe pagar en concepto de arras no la establece la ley. Por eso, cada contrato de arras puede establecer una cantidad o porcentaje distinto. 

Generalmente, y dependiendo del acuerdo al que lleguen comprador y vendedor, suele rondar entre el 5% y el 15% del precio de venta del inmueble. 

¿Quiénes firman el contrato de arras?

Como mencionamos bajo el subtítulo qué es un contrato de arras, este es un tipo de acuerdo privado que se establece entre dos partes: el comprador de la vivienda y el vendedor. 

Pero, además, si se lleva a cabo ante notario, este también firmará el contrato de arras.  

¿Qué pasa si se incumple el contrato de arras?

Si una de las partes incumple el contrato de arras, las consecuencias varían según el tipo de arras estipuladas en el acuerdo. En el caso de las arras confirmatorias, el vendedor puede quedarse con el dinero entregado como compensación. En las arras penitenciales, si el comprador se retira sin causa justificada, perderá las arras. Por otro lado, si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida.

Consejos a tener en cuenta antes de firmar un contrato de arras

Antes de comprometerte con un contrato de arras, considera estos consejos:

• Asesoramiento legal: Consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario para asegurarte de que el contrato esté redactado correctamente y proteja tus intereses.

• Inspección de la propiedad: Realiza una inspección minuciosa de la propiedad antes de firmar el contrato de arras para evitar sorpresas desagradables.

• Condiciones de incumplimiento: Comprende las condiciones de incumplimiento y las posibles consecuencias antes de firmar. Esto te ayudará a tomar decisiones informadas.

• Negociación: Si tienes inquietudes o preguntas, no dudes en negociar los términos del contrato antes de firmar.

• Documentación: Asegúrate de que todos los detalles relevantes estén claramente documentados en el contrato, incluyendo los plazos, las condiciones y los montos.

Recuerda: antes de firmar este contrato debes tener muy clara tu decisión de comprar el inmueble ya que, de lo contrario, puedes perder el importe que abones en concepto de arras.